智能家居发展可分五阶段，终局是智能单品+操作系统平台+个性化集成方案模式。参照自动驾驶L1-L5，我们将智能家居分为智能单品、互联控制、自动场景、全屋智能、屋外互联五阶段，当前家电企业、科技/互联网巨头、创业企业在前三阶段混战。我们认为全屋智能阶段将是“家电企业做智能单品、科技/互联网企业做操作系统、创业企业做个性化解决方案”。与智慧物业/智能汽车融合将是更大空间。智能家居的市场规模超万亿，但爆发面临瓶颈。1）当前智能家居渗透率10%，处于导入期进入成长期的节点，如能快速爆发，总规模将超1.3万亿。2）但2014年以来智能家居渗透率提升低于预期，市场认为是供给端技术困境和刚需不足的原因，但我们认为深层次是销售渠道的问题：①单品+操作系统+AI算法已较为成熟，需要的是渗透率提升、数据积累，进行算法不断迭代；②智能家居是供给创造需求的模式，智能单品爆发证明消费者并不排斥，当前需要的是好的营销渠道进行消费教育并简化实现流程。好的渠道将实现供需两难自解。精 装 修是最好的营销渠道，房企有机会强势切入智能家居领域。1）①智能家居成本线性增长而效用指数级增长的凸性成本效用曲线，导致精 装 修渠道性价比更高，且房企的低价集采、研发成本平摊、物业对接也进一步提升性价比；②房企的样板 间是智能家居的天然展示平台、且具备精准导流能力。2）占据精 装 修渠道，房企对重心在构建生态的科技互联网大厂、销售硬件的家电企业、规模和品牌处于极度劣势的创业企业具有很强的议价权，有机会强势切入智能家居。房企有三种打法，做预装操作系统用增值服务盈利，将是物联网时代转型的最好机会，推荐已有一定布局的龙头房企。①精 装 修提溢价率和无息杠杆率，不改变住宅销售的本质，仍是展望3年的估值；②做供应链平台，智能家居的加入将加大平台对上游企业的优势，并用客户复购性提升GMV天花板，预计抽 成收入可达3000亿；③深度开发定制化的智能家居操作系统，并用精 装 修渠道和供应链平台推广，房企虽然在算法开发上积累不足，但在对住宅的理解、软硬件结合、物业对接上存在优势，类似于很难想象谷歌为华为定制的系统会比华为EMUI更适合华为手机。如能占据预装操作系统，则可带来增值服务的价值量超5000亿。已有一定布局、供应链管理能力强、且有互联网思维的龙头房企有望积极推进新模式并最终胜出，推荐万科A、中国金茂，受益旭辉控股集团、碧桂园、碧桂园服务，另外智能家居产业链受益美股涂鸦智能、云米等，及正筹备上市的欧瑞博等。
CHS
