统计局数据全面下滑，仅地产投资为1.4%，其余前瞻指标全部转负，新开工面积甚至下降至-21%，断崖式下滑的数据已呈现出失速态势。基于我们对房企土储和目前政府推地速度来看，当前失速的数据表现，还将维持一段时间，同时，地产投资的支撑预计仍保持为正，不会跟随转负。因此，接下来市场的关注点，应该从楼市转为土地市场，比较超预期的是，由于销售数据的回落，使得单月新开工面积超过了销售面积，也即呈现出累库的情况，这将成为下一阶段观察的重点。

8月集中土拍大规模延期，同时部分城市设置价格上限，但背后的原因，需要厘清，究竟是担心地价太高所以设置上限、还是以目前开发商的预期可能出现较大面积流拍，土地和楼市从双升到双降。2021年上半年，由于房企大多能达成三条红线全绿，土储处于中低位水平，特别是在热点城市，有较强的拿地需求，当政府大幅度减少土地供给时，带来了土地价格的大幅上升。而地价上涨带来的副作用就是楼市的全面复苏，以至于房价出现较大幅度上涨，构成了楼市和土地双升局面。但在第二批集中供地之前，政策对交易资金监管加重了市场对收紧融资的担忧，房企拿地热情有较明显下降，因为若按照新规定，即便满足三条红线，也无法达标交易资金监管，缩表从结束到重启。那么，在这样的背景下，设置地价上限，其实际作用较小，背后反而有流拍的担忧，若是，土地和楼市可能转而走向双降的局面。

我们认为，对房地产进行调控以达到房住不炒的结果是政策有意为之，而7月数据失速是无意的结果，上下半年严重的冷热不均是不正常现象。在制定房住不炒大基调后，针对拿地融资、开发融资、预售融资这3个融资手段逐个开启调控，很难相信会类似于2012年、2015年和2018年那样量级的政策宽松，当前正经历调控难度最大、也是杠杆倍数最高的预售融资调控上，因此，我们对当前的政策定义为有意而为之。7月数据显示出来的失速，尽管可以预判，但到来时间点依然是超预期的，因此，预计地方政府行为管控会进一步加强，以平滑房企的预期，类似于2021年上半年担心地价上涨而拿地、到下半年受调控升级而不拿的现象少发生，而对上半年土地市场带来较大困扰的集中供地制度，预计将有一定的修订，来使市场更加平稳健康发展，而当前仍在博弈期。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

>>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告《有意政策，无意失速》，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。