地产总量数据在12月再度下滑，2021年年初至今，基本呈现单边下行趋势，仅于9月和11月出现了小级别的反弹。按季度同比增速看，各总量数据在1季度均是最高点，在4季度均是最低点，其中销售金额同比增速1/4季度分别为+88%/-19%，新开工面积和开发投资完成额同比增速分别为+28%/-29和+26%/-8%。1季度有2020年疫情影响的缘由，因此带来了大幅度上行的恢复，但到下半年后，增速的下滑不仅仅是基数原因，更是因为由预售资金监管带来的进一步金融缩表，且影响能级大于2018年资管新规和2020年三条红线。

展望2022年，总量数据仍将低迷，且以新开工为甚，预计将在-10至-15%区间，其他总量数据表现好于新开工，但预计仍将保持-5%的下滑。尽管当前触碰了部分房企的债务危机，但宏观政策仍然以不发生系统性金融风险为底线，并非类比过去几轮周期的全面宽松，保交楼式的收并购，也是以项目收购为主，目的是缓解短期资金压力，中长期仍然坚持房住不炒。对于总量数据全年的预判，新开工面积增速将继续低迷，在各总量数据中表现最差，预计将达到-10至-15%，主要原因是房企在手土储较此前已有显著下降，同时也还有继续下降的必要，使得拿地也将保持低位，共同导致可供开发面积的不足。对于销售和地产投资增速，预计将有-5%左右的下滑，较2021年12月单月数据有一定程度的恢复。

2022年政策托而不举，全年各季度预计呈现振幅不超过10个百分点的“一”型走势，和2021年各季度共同构成“L”型，弱势下的行业整合仍是趋势。尽管有基数影响，但考虑到以目前政策来看，市场仍将呈现整体缩表趋势，因此预计2022年下半年也将呈现低基数下的低增速。从各季度分布来看，将整体较为平稳，市场预期下半年将有明显复苏，但我们认为以目前的长周期需求和短周期政策来看，暂不支持市场出现明显好转，仍将是企稳中略下行的态势，行业整合的方向没有发生变化，格局仍以两极分化为主。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等；地产中介方面，受益我爱我家；同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。