继续看好产业先行的园区类公司，将成为2023年地产板块内的更好选择。销售开始下行，市场预期较为一致，同时对政策空间和方向不明朗。在新发展模式不明朗之前，行业去杠杆带来的房企资产负债表受损可能在2023年将继续。当前地产板块依然看好园区类公司，重点推荐中新集团、招商蛇口。其他继续推荐央国企房企，包括成长性的公司，受益中交地产、建发股份，并推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。

5月房企销售增速回落，央国企维持同比正增长。2023年5月，TOP50房企实现销售3296亿元，同比增长6.3%，较4月下降29.4pcts。央国企增速在5月全面放缓，其中，民企销售增速在5月进一步下行13.1pcts达到-19.5%，国企增速下行31.4pcts达到22.5%，央企增速下行57.9pcts达到38.1%。同时，各排位区间的房企销售增速同样全面放缓，TOP10下行35.3 pcts达到13.4%，TOP11-30下行17.3 pcts达到-2.3%，TOP31-50下行39.6pcts达到2.3%。TOP20中，华润置地、招商蛇口、建发房产、中国金茂、保利置业等央国企依然维持50%以上的同比增速。

部分央企按PB计算已经严重偏离1，伴随再融资推进，预计将迎来估值修复。部分央企的PB已经较大幅度的低于1，按照再融资的方案，发行PB将不低于1，按照当前价格计算，有超过20%的改善空间。考虑到已经披露再融资较长时间，因此从时间和收益角度来看，已经具备不错的配置价值。和2022年担心短期流动性风险不同，2023年市场更关心长期发展问题，也即房地产行业发展新模式的推出。

产业先行，地产随后，各地园区规划和产业政策陆续出台。随着地产新老模式的切换，产业政策为先，提升城市经济实力，支撑地产后续发展。2023年以来，国家科技部出台多项各地产业园建设的通知。4月出台《关于进一步支持西部科学城加快建设的意见》，支持成渝地区以“一城多园”模式加快建设西部科学城，打造具有全国影响力的科技创新中心。近日，广东省发布关于高质量建设制造强省的意见，推动制造业高端化智能化绿色化发展，确保制造业重点产业链自主可控和安全可靠，加快实现由制造大省向制造强省跨越，并提出培育壮大千亿万亿级产业集群，高标准建设一批“万亩千亿”的园区载体，并增强工业园区带动县域经济的发展能力。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。