我们一再强调，房地产行业不是蓄水池，而是带来信用派生的工具，房地产下行，不会带来其他市场的通货膨胀，而是宏观层面的信用通缩。对于房地产开发行为来看，其表现为融资和拿地，在资产负债表中土地体现为资产，融资体现为负债，由于先融资、后拿地，因此，房地产行业并不是起蓄水功能，而是触发信用派生的功能。通过行业产业链条很长，信用派生从房地产行业开始逐级放大，因此，根据我们对国民经济投入产出表的测算，房地产行业对其他各行业的拉动系数来看，最大的即是金融。反过来看，一旦房地产行业出现下行，以上链条将形成负反馈，因此，行业下行可能带来宏观层面的信用通缩，体现为社融和M2增速放缓。

储蓄和购房有一定关系，高储蓄率为房地产行业上行的代表，居民储蓄转移至企业存款，再通过经济上行的方式，反馈到居民储蓄增加，如此往复。储蓄搬家，在本质上是不准确的表述，因为储蓄搬家是个表面动态、实则静态的词。居民购房这一行为，确实会体现为居民储蓄搬家，但其带动的楼市上行、经济上行、信用派生，最终会反馈至企业盈利改善和居民收入提升上。因此，储蓄搬家，在最后可能形成虽然搬家、但是越搬家、储蓄反而更多的正反馈。这也是过去多年，储蓄率和房地产市场同步上行的核心原因。

对房企信用收缩，会反馈至宏观层面，导致地产和消费同涨同跌，当前需要其他对冲工具以防止因为房企信用收缩过渡带来的资产价格下行风险。信用收缩会影响经济、进而影响消费，因此历史上，地产和消费的关联度极强，体现为一起上行和一起下行。当前地产处于下行周期，也将影响市场对宏观经济的预期，实际开工量的下降，也将传导至居民就业和收入。我们认为，如果保持当前预售资金监管政策不变，需要有其他信用宽松政策，作为当前楼市调控的对冲工具，以防止资产价格出现下行风险。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等；地产中介方面，受益我爱我家；同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。